Reforma: Uso do CIB para elevar IPTU é especulação, diz tributarista

A reforma tributária (LC 214/25) promete transformar a forma de tributação de operações com imóveis no Brasil. Se, por um lado, o governo sustenta que a medida trará simplificação e segurança jurídica, por outro, investidores, construtoras e contribuintes demonstram preocupação com possíveis aumentos de impostos.

Entre as incertezas, ganhou força o debate sobre a criação do CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro e a possibilidade de seu "valor de referência" servir para atualizar tributos como IPTU e ITBI. O tributarista Gustavo Brigagão, porém, considera essa hipótese apenas "mera especulação" e explica que o novo cadastro, em essência, tem como finalidade unificar informações e simplificar obrigações acessórias.

Para esclarecer os principais pontos, Migalhas ouviu o advogado, que analisou os efeitos práticos da mudança para o setor imobiliário.

Cadastro Imobiliário Brasileiro

Um dos pontos de maior debate é a criação do CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, que reunirá informações sobre os imóveis em um banco de dados unificado. De acordo com Brigagão, o novo cadastro não implica, por si só, aumento da carga tributária, já que sua função primordial é unificar cadastros, simplificar obrigações acessórias e oferecer ao fisco parâmetros de controle.

O especialista ressalta, entretanto, que o CIB servirá de base para o cálculo do chamado "valor de referência" dos imóveis, utilizado quando o fisco não aceitar o valor declarado pelo contribuinte.

Isso tem alimentado especulações de que municípios poderiam adotar o índice para atualizar tributos como o ITBI e o IPTU. Mas essa possibilidade, sendo o tributarista, ainda é "mera especulação".

Brigagão explica que os critérios de avaliação já variam dentro de um mesmo município, de modo que o "valor de referência" não tende a uniformizar ou impactar automaticamente esses tributos.

Novas hipóteses de incidência e controvérsias constitucionais

Outro ponto sensível é a ampliação da base de cálculo e o fim de isenções atualmente existentes. Hoje, ICMS e ISS não incidem sobre compra, venda e locação de imóveis. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), tais operações passarão a ser tributadas.

Para Brigagão, esse desenho pode ser inconstitucional, sobretudo em relação às transmissões de propriedade, já que tal tributação invade a competência exclusiva dos municípios para cobrar o ITBI.

No campo das contribuições, a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) também deve alterar a lógica atual. Hoje, pessoas físicas não são contribuintes de PIS/Cofins, e, no caso das pessoas jurídicas, a incidência depende da operação. Com a CBS, compra, venda e locação passam a ser tributáveis, com exceções para pequenos locadores ou vendedores eventuais.

Regras especiais e exceções previstas

O tributarista explica que o texto da reforma prevê tratamento diferenciado para pessoas físicas, isentando quem possuir até três imóveis locados com receita anual de até R$ 240 mil ou realizar a venda de até três imóveis por ano.

Fora desses parâmetros, haverá incidência de IBS e CBS, mas com alíquotas reduzidas: 50% nas vendas e 70% nas locações.

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