Reforma tributária muda regra dos aluguéis de pessoa física

Locação poderá pagar CBS e IBS a partir de 2026. Com isso, a Receita Federal empregará instrumentos de fiscalização e cruzamentos de dados mais robustos.

A Reforma tributária, regulamentada pela LC nº 214/2025, causará uma mudança estrutural em todo o ordenamento tributário no Brasil, impactando diretamente diversos setores. Sob essa perspectiva, não seria diferente para o ramo imobiliário, em que os aluguéis recebidos por pessoas físicas sofrerão grandes alterações.

Atualmente, os valores obtidos por uma pessoa física por meio de aluguéis são considerados somente como renda, sujeita a tributação no Imposto de Renda recolhida mensalmente via Carnê-Leão. “No entanto, a partir de 2026, com o início da Reforma Tributária, a locação passa ser considerada operação onerosa com bens, sujeita também à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS)”, explica o advogado tributarista, Henrique Gomes.

Para que um contribuinte locador seja tributado, é preciso cumprir dois requisitos cumulativos: receber acima de 240 mil de receita bruta no ano-calendário anterior e essa receita deve ter origem de mais de três imóveis. Outra hipótese de tributação, seria o contribuinte receber mais de 288 mil de aluguel no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis locados.

“Se um contribuinte receber, por exemplo, 270 mil no ano-calendário de um único imóvel, ele não estará sujeito a contribuir com CBS e IBS. Assim como o contribuinte que possui 5 imóveis locados e recebe 150 mil de aluguéis no ano-calendário também não estará sujeito a nova tributação”, pontua Gomes.

O presidente do SESCAP-LDR, Euclides Nandes Correia, ressalta que, com o início da tributação, é provável que parte dos proprietários e administradoras repassem os custos aos locatários, pressionando preços e reduzindo o retorno líquido do investidor. “Ao repassar os custos, o valor dos aluguéis deverá ser impactado e tende a subir no curto prazo, até encontrar um equilíbrio por meio da oferta e demanda”, comenta.

Especialistas estimam que a alíquota de referência do IVA Dual (soma do CNS e IBS) será entre 26,5% e 28%. Porém, as operações de locação residencial possuem uma redução da base de cálculo em 70%, o que, por consequência, reduz também a alíquota efetiva para aproximadamente 8 a 10% sobre o valor do aluguel. Além disso, o locador tem o direito de deduzir R$ 600,00 por imóvel residencial alugado.

“Uma pessoa física que recebe R$ 22 mil de aluguel por mês tem 70% desse valor excluído da base de cálculo, restando R$ 6.6 mil tributáveis. Aplicando a alíquota de 28% sobre esse montante, o imposto devido (IBS/CBS) é de R$ 1.848,00. Isso resulta numa alíquota efetiva de 8,4% sobre o valor total do aluguel”, exemplifica Gomes.

Paralelamente à reforma, a Receita Federal empregará instrumentos de fiscalização mais sofisticados, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente conhecido como “CPF dos imóveis”, e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que centralizará informações de imóveis. Nesse sentido, será reunido dados como matrícula, titularidade e localização dos imóveis, permitindo que a Receita cruzar informações entre as Declarações de Imposto de Renda, IPTU com dados cartorários e informações bancárias.

Isso significa que, se o locatário declarar a locação realizada e o locador não, o sistema da Receita Federal identificará a incompatibilidade e poderá impor as sanções necessárias.

Dentre as referidas sanções menciona-se:

·       Locador:

– Multa de 75% do valor não declarado, acrescida de juros e correção monetária, podendo chegar até 150% nos casos de reincidência.

– Possibilidade de caracterização de crime tributário em casos graves.

·       Locatário:

– Multa de até 20% sobre valores omitidos

– Perda de deduções ou restituições no Imposto de Renda.

“A reforma tributária não criou um novo imposto sobre aluguéis. o que muda é a fiscalização mais rigorosa sobre os rendimentos de locação, com cruzamento automático de dados entre Receita Federal, cartórios e imobiliárias. os proprietários de imóveis sempre foram obrigados a recolher mensalmente o imposto de renda pelo carnê-leão, conforme a legislação vigente”, reforça o 1° vice-presidente do SESCAP-LDR, Marcos Ferreira.

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