Pessoa física paga IBS/CBS na locação e venda de imóveis?

Com a reforma tributária, pessoas físicas que alugam ou vendem imóveis em certas situações precisarão pagar IBS e CBS. Descubra em quais casos essa tributação se aplica.

Antes da reforma tributária, tanto o ISS não incidia sobre a locação de imóveis quanto a venda de imóveis só era tributada pelo ITBI. No entanto, com a criação do IBS e da CBS, houve uma expressiva ampliação da base de incidência desses tributos passando a tributar, bens materiais e imateriais, direitos e serviços de uma forma geral, incluindo agora a locação e a venda de imóveis.

Pois bem, a LC 214 de 2025 recentemente publicada trouxe diversos casos em que as pessoas físicas deverão pagar IBS e CBS quando alugam ou vendem imóveis. Mas não é toda atividade de locação ou venda de imóveis pelas pessoas físicas que que incidirá IBS e CBS. Com base nesta norma, iremos trazer quais casos em que as pessoas físicas serão consideradas como contribuintes regulares para fins de IBS e CBS, em razão de tais atividades imobiliárias.

1. Teste do passado (ano-calendário anterior)

Inicialmente, para avaliar se pessoa física é contribuinte regular do IBS e da CBS, é necessário analisar sua condição no ano-calendário anterior. Esta análise traz especificidades conforme tipo de operação: se locação ou venda de imóveis.

a) Locação de imóveis

De acordo com o art. 251 da LC 214, a pessoa física deverá pagar IBS e CBS quando alugar um imóvel, se no ano anterior:

- percebeu receita do aluguel superior a R$ 240.000,00 e

- alugou mais de 3 imóveis.

Trata-se de uma condição cumulativa, ou seja, a obrigação tributária surge apenas se ambos os requisitos forem atendidos (art. 151, § 1º, inciso I, "a" e "b"). Assim, se, por exemplo, uma pessoa física tiver 4 imóveis alugados, mas gerou como receita da locação somente 239 mil reais, não haverá incidência de IBS e CBS sobre essa atividade.

Por fim, é importante ressaltar que esse valor de referência de R$ 240 mil será atualizado mensalmente pelo IPCA (ou outro índice que vier substitui-lo) a contar da publicação desta LC 214 (de acordo com art. 251, §5).

b) Venda de imóveis

No tocante à venda de imóveis, a análise se limita à quantidade de unidades vendidas no ano anterior, sem considerar a receita obtida. Se vendeu mais de 3 imóveis no ano anterior, ela será contribuinte do IBS e CBS (art. 251, §1, inciso II).

Ademais, a LC em seu §3 do art. 151 trouxe uma condição adicional: "Para fins do disposto no inciso II do § 1º deste artigo os imóveis relativos às operações devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos contados da data de sua aquisição." Assim, esses imóveis vendidos deverão ter estado no patrimônio da pessoa física há menos de 5 anos. Se estão há mais de 5 anos, não haverá incidência de IBS e da CBS sobre tais vendas. E no caso de ter recebido o imóvel por meação, doação ou herança, esse prazo de 5 anos será contado da aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo falecido ou pelo doador (art. 251, §4).

Quando se trata de imóveis construídos pela própria pessoa, a regra é distinta: caso tenha vendido mais de 1 imóvel construído por pela no ano anterior, estará também sujeita à tributação, sem levar em consideração a receita obtida. Mas é necessário se atentar em um segundo ponto, qual seja: a lei complementar diz que não será contribuinte do IBS e CBS se o imóvel foi construído por ela há mais de 5 anos (art. 251, §1, inciso III). Em outros termos, para ser contribuinte de IBS e CBS a pessoa física deverá ter construído imóveis (a partir de 2 imóveis) há menos de 5 anos.

2. Teste do presente (ano corrente)

A LC 214 define situações em que a pessoa física também será considerada como contribuinte regular do IBS e CBS com base em sua condição no ano corrente à operação.

a) Locação de imóvel

Se a pessoa física aluga ou arrenda imóvel ou imóveis cuja receita foi 20% a mais do que a receita anual de R$ 240 mil, ela deverá pagar IBS e CBS (art. 251, §2, II). Ou seja, a receita anual que se deve observar é do ano corrente, devendo ser superior a R$ 288 mil.

Um ponto importante é que a LC 214 não trouxe a obrigação de ter um número mínimo de imóveis no caso do ano corrente. A LC 214 neste caso somente aumentou o valor da receita anual, para detectar se a pessoa é contribuinte regular objeto de tributação do IVA Dual (IBS/CBS). Assim, se a pessoa física teve receita no ano-calendário corrente de mais de R$ 288 mil, ela já deverá ser contribuinte regular do IBS e CBS independentemente da quantidade de imóveis que alugou (art. 251, §2, inciso II).

b) Venda de imóveis

Nesse caso, será considerado como contribuinte regular do IBS e CBS a pessoa física que: (i) vendeu mais de 3 imóveis; ou (ii) vendeu mais de 1 imóvel que ele mesmo construiu nos últimos 5 anos (art. 251, §2°, inciso I).

Outrossim, entendemos para o caso da venda de mais de 3 imóveis para ser contribuinte do IBS e da CBS tais imóveis não precisam estar no patrimônio da pessoa física há menos de 5 anos da data de alienação (§3° do art. 251, tendo em vista que essa condição de "está no patrimônio há menos de 5 anos" é relativa à "condição pretérita" descrita no parágrafo 1° do mesmo art. 251 e não na análise do ano-calendário presente. Pela leitura da LC 214, o simples fato de vender mais de 3 imóveis no ano caracteriza a pessoa física como contribuinte regular, sujeita a tributação pelo IBS e pela CBS.

3. Caso específico do aluguel por temporada

A LC 214 tratou também de modo específico o caso da tributação do IBS e da CBS no aluguel de curta temporada. Para a LC 214, haverá a aplicação do regime específico de hotelaria, quando uma pessoa física aluga o imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos (art. 253 da LC 214).

No nosso entender, a LC 214 quando trata dos serviços específicos de hotelaria não traz nenhuma restrição ou limitador em relação número de bens ou receita gerada para que uma pessoa física locadora possa ser um contribuinte regular do IBS/CBS. Acreditamos que toda pessoa física que aluga por temporada bem residencial por até 90 dias ininterruptos, seria considerada como contribuinte regular do IBS e da CBS, não por conta do disposto no art. 251 da LC 214, mas em razão do regime regular geral descrito no art. 21 da LC 214. Ou seja, se a pessoa for fornecedora de serviços, ou seja, aluga bens imóveis por período de até 90 dias ininterruptos, desenvolve serviços de forma profissional ou de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica, seria considerada como contribuinte regular do IBS e da CBS.

4. Conclusões

Se antes as operações de locação e venda de imóveis ficavam submetidas somente ao imposto de renda (percepção da renda do aluguel ou em razão do ganho de capita decorrente da venda) e ao ITBI (em razão da transferência onerosa), com a reforma tributária, a pessoa física deverá se atentar também com o impacto financeiro decorrente da obrigatoriedade de recolhimento IBS e CBS de tais operações. Assim, será necessário saber se uma pessoa física é contribuinte regular do IBS e da CBS fazendo uma análise de sua situação do ano anterior e do ano presente em que está alugando e vendendo, e observar também se aluga seu imóvel por temporada.

E a partir de agora, é essencial avaliar novas estratégias de planejamento patrimonial, como a constituição de uma holding patrimonial, ou simplesmente focar na organização financeira e contábil das operações pela pessoa física, já que se for considerado como contribuinte regular, poderá se creditar do IBS e da CBS sobre as aquisições de bens e serviços ligados à sua atividade, para compensá-los com o IBS e CBS devidos na locação e venda de imóveis, e, assim, pagar menos IBS e CBS.

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