Permuta de terreno por unidades a construir no IBS e na CBS: neutralidade na entrada, atenção na saída

A permuta do terreno por unidades a construir se tornou uma das formas mais usuais de viabilizar empreendimentos imobiliários no Brasil. Por meio deste tipo de estruturação, a incorporadora adquire o terreno sem desembolso imediato, e o proprietário recebe, como contraprestação, parte das unidades que serão edificadas.

Como um dos principais textos da reforma tributária, a Lei Complementar nº 214/2025 tratou da permuta no regime específico das operações com bens imóveis e, em seguida, a Lei Complementar nº 227/2026 alterou essa disciplina em pontos relevantes. A principal novidade foi a inclusão do § 5º-A no artigo 252, que regula a permuta realizada entre contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e quem não é sequer contribuinte.

Este artigo visa analisar como a permuta imobiliária será tratada no novo sistema, quais os efeitos do modelo legal para a incorporadora e para o proprietário do terreno. Ao final, são indicados os pontos nos quais o debate encontra-se em construção e as cláusulas contratuais que merecem atenção redobrada nestes negócios.

A não incidência sobre a permuta e a tributação da torna

O ponto de partida é o artigo 252, § 2º, I, da Lei Complementar nº 214/2025, segundo o qual o IBS e a CBS não incidem nas operações de permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos do regime específico. Considerando que a Lei Complementar nº 227/2026 substituiu a expressão “permuta de bens imóveis” por “permuta entre bens imóveis”, é reforçado que a regra alcança a permuta em que ambas as prestações têm por objeto imóveis.

Analisando a delimitação dada pelo legislador ao critério material dos tributos, entende-se que a alienação onerosa de imóvel está no campo de incidência, mas a parcela da operação liquidada mediante a entrega de outro imóvel não está. Assim, apenas a torna, ou seja, o valor pago em dinheiro para equalizar prestações de valores distintos, integra a base de cálculo.

O próprio artigo 252, § 5º, II, menciona expressamente a “permuta para entrega de unidades a construir”, e o § 6º estende o mesmo tratamento à compra e venda quitada seguida de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade construída ou a construir, desde que a alienação e o compromisso de dação sejam celebrados na mesma data, por instrumento público. Essa estrutura, usada com frequência para permitir o registro do terreno em nome da incorporadora, recebe, portanto, o mesmo tratamento da permuta regular.

Com efeito, há que se fazer dois esclarecimentos importantes: primeiro é que a torna só gera débito de IBS e CBS quando quem a recebe é contribuinte do regime regular. Se a incorporadora paga torna a um proprietário pessoa física não contribuinte, não há débito desses tributos na operação. O segundo é que a não incidência do IBS e da CBS não afeta o ITBI, que continua seguindo a legislação municipal.

A permuta e o redutor de ajuste

Ainda que o valor permutado não seja alvo da incidência do tributo, a permuta possui outro efeito relevante: o redutor de ajuste dos imóveis envolvidos. Quando se fala em redutor, trata-se do valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular que é deduzido da base de cálculo quando de sua alienação (artigo 257, caput e § 1º). En passant, é preciso ressalvar que o redutor de ajuste, de acordo com o artigo 257, § 4º, só é mantido quando o imóvel é adquirido por outro contribuinte do regime regular e extinto nos demais casos.

Nesse sentido, a primeira regra sobre a permuta está no artigo 252, § 3º: o valor permutado não é considerado valor da operação para fins de cálculo do redutor de ajuste. Em outras palavras, quem recebe um imóvel em permuta não constitui redutor pelo valor atribuído à troca, como ocorreria em uma aquisição em dinheiro de não contribuinte (artigo 258, III).

A partir daí, a lei distingue duas situações. Primeiro, na permuta entre contribuintes do regime regular, o redutor do imóvel dado em permuta é mantido e pode ser utilizado nas operações futuras com o imóvel recebido (artigo 252, § 5º, I). Enquanto isso, na permuta para entrega de unidades a construir, o redutor é aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, com base na fração ideal das unidades permutadas (artigo 252, § 5º, II). Assim, se uma empresa proprietária de terreno com redutor de R$ 5 milhões recebe 40% das unidades, o redutor do terreno se divide na mesma proporção entre ela e a incorporadora.

Por sua vez, na permuta entre contribuinte do regime regular e não contribuinte, aplica-se o § 5º-A, incluído pela Lei Complementar nº 227/2026, ou seja, para o imóvel recebido pelo não contribuinte, não é constituído redutor de ajuste (inciso I). Enquanto que, para o imóvel recebido pelo contribuinte, o redutor corresponde ao redutor do imóvel que ele deu em permuta, acrescido da torna que tiver pago ou reduzido da torna que tiver recebido, sem que o resultado possa ser negativo (inciso II, alíneas “a” a “c”).

Efeitos do modelo para a incorporadora

Considere um empreendimento de 50 unidades vendidas por R$ 500 mil cada, sobre terreno com valor de R$5 milhões pertencente a pessoa física não contribuinte. Comparam-se duas hipóteses: a compra do terreno em dinheiro e a permuta do terreno por dez unidades. Para isolar o efeito da permuta, desconsideram-se os créditos sobre os custos de construção e o redutor social, e adota-se a alíquota hipotética de 28%, reduzida em 50% (artigo 261), isto é, 14%.

Na compra em dinheiro, o valor pago pelo terreno ingressa no redutor e reduz a base de cálculo das 50 vendas. Na permuta, o terreno não gera redutor, mas as dez unidades entregues ao proprietário não são tributadas, porque essa entrega é a própria prestação da permuta. No exemplo, o resultado é a mesma base de cálculo, o que indica que a regra do § 3º não penaliza a permuta, apenas evita que o valor do terreno seja aproveitado duas vezes.

Apesar disso, não se pode concluir que a neutralidade da escolha entre as possíveis operações é a regra. Para se ter exemplo distinto que demonstre a necessidade de analisar caso a caso qual das estruturações da operação será mais viável basta pensar em uma variação da receita das vendas em que cada unidade será comercializada pelo valor de R$ 650 mil e não mais por R$ 500 mil, como no exemplo anterior:

No caso acima, a permuta geraria R$ 210 mil a menos de tributo, mas ainda é possível encontrar uma situação na qual a compra em dinheiro seja mais vantajosa:

Neste terceiro caso explicitado acima, a compra em dinheiro geraria R$ 70 mil pagos a menos em tributo. O exercício dedutivo de cenários permite-nos apenas concluir que não há uma solução terminativa acerca de qual o melhor formato de estrutura negocial, mas apenas que há nuances diversas a serem consideradas, que, aliás, podem ser enriquecidas por outros fatores, como pelos redutores sociais da base de cálculo de cada nova unidade imobiliária, se aplicável.

O proprietário pessoa física: unidades sem redutor e o limite do artigo 251

Há que se fazer uma análise detida também a partir da perspectiva de quem entrega o terreno. Pelo artigo 252, § 5º-A, I, as unidades recebidas pelo não contribuinte não têm redutor de ajuste e, enquanto o proprietário permanecer fora do regime regular, isso não produz efeito, porque a venda das unidades por pessoa física não contribuinte não é tributada pelo IBS e pela CBS.

Todavia, a problemática surge quando o proprietário ultrapassa os limites do artigo 251 e a pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular, entre outras hipóteses, quando alienar mais de três imóveis distintos no mesmo ano-calendário, considerados apenas os imóveis mantidos em seu patrimônio por menos de cinco anos (artigo 251, § 1º, II, § 2º, I, e § 3º). Dessa maneira, quem recebe dez unidades em permuta e decide vendê-las logo após a entrega pode atingir esse limite com facilidade e se tornar contribuinte.

Nesse cenário, a leitura literal da lei conduz a vendas tributadas sem redutor de ajuste. Além disso, a lei não esclarece se a pessoa física que se torna contribuinte poderia constituir redutor para os imóveis que já possuía, nem como se deve contar o prazo de cinco anos para unidades recebidas em permuta, se da escritura ou da entrega, por exemplo.

A consequência prática é que o proprietário do terreno precisa planejar a saída antes de assinar a permuta, considerando a quantidade de unidades, o cronograma de vendas, a eventual prevalência de torna em dinheiro e a própria forma de detenção das unidades passam a ser variáveis tributárias, e não apenas comerciais.

Pontos ainda em aberto

Diante desse cenário, há duas questões a serem destacadas que merecem acompanhamento. A primeira diz respeito às permutas celebradas antes de 2027, pois para os imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o redutor inicial considera o valor de aquisição do imóvel constante dos instrumentos de aquisição, atualizados pelo IPCA (artigo 258, II, “a”, e § 4º). Quando o terreno foi adquirido por permuta, discute-se se o valor atribuído na escritura integra o redutor. Nesse sentido, pode haver a leitura de que o § 3º do artigo 252 alcança apenas as permutas realizadas sob o novo regime, de modo que o valor da escritura seria aproveitável. Por outro lado, uma leitura diferente, pode sustentar que a admissão desse valor no redutor, sem tributar as unidades entregues ao permutante após 2027 seria inválida, pois implicaria aproveitamento em duplicidade. Enquanto a questão não for esclarecida, é prudente documentar os dois cenários no inventário de 31 de dezembro de 2026.

A segunda questão sob análise refere-se aos créditos sobre os custos de construção das unidades entregues como contrapartida pelo terreno permutado. A neutralidade objetivada pressupõe que esses créditos sejam mantidos, embora a entrega das unidades não gere débito. É necessário verificar se a legislação e os regulamentos exigirão, no futuro, algum estorno proporcional nessa hipótese, pois a resposta altera o custo efetivo da permuta em relação à compra em dinheiro.

O que revisar nos contratos de permuta

Os contratos de permuta celebrados a partir de agora, e os que ainda serão executados após 2027, devem enfrentar ao menos cinco pontos:

– A qualificação das partes perante o IBS e a CBS, com declaração do proprietário sobre sua condição de contribuinte ou não contribuinte do regime regular, já que essa condição define a regra de redutor aplicável (artigo 252, §§ 5º e 5º-A).

– A existência, o valor e o sentido da torna, que é a única parcela tributada e altera o redutor do imóvel recebido pelo contribuinte.

– A forma do negócio, verificando se a estrutura de compra e venda com confissão de dívida e promessa de dação observa os requisitos do artigo 252, § 6º, isto é, mesma data e instrumento público.

– A alocação, entre as partes, dos efeitos de eventual interpretação fiscal diversa da adotada, especialmente quanto ao redutor do terreno e à manutenção dos créditos, lembrando que as convenções particulares não são oponíveis à Fazenda Pública (artigo 123 do CTN).

– Para o proprietário, a estratégia de saída: quantidade de unidades, prazo de detenção e ritmo de vendas compatíveis com os limites do art. 251.

Conclusão

Enfim, a permuta de terreno por unidades a construir continua não tributada pelo IBS e pela CBS, salvo quanto à torna. Para a incorporadora, a ausência de redutor sobre o terreno recebido de não contribuinte é compensada pela não incidência sobre as unidades entregues, de modo que o modelo tende à neutralidade, desde que mantidos os créditos sobre os custos de construção.

O risco deste negócio jurídico concentra-se na saída do proprietário do terreno, quando as unidades que ele recebe não têm redutor de ajuste e, se a quantidade de vendas o tornar contribuinte do regime regular, poderão ser tributadas sobre quase a totalidade do preço sem fazer jus ao reajuste. Assim, a permuta, que sempre foi negociada como operação imobiliária e financeira, passa a exigir também planejamento tributário de ambos os lados, antes da assinatura do contrato.