Os impactos da reforma tributária na locação de imóveis

Análise do redutor social na locação e seus efeitos nas holdings, com exemplos práticos sobre redução de tributos e preservação patrimonial.

Uma análise do redutor social da reforma tributária e seus efeitos no planejamento sucessório via holdings.

1. Contextualização da EC 132/23

A EC 132, promulgada em dezembro de 2023, marca uma das mais profundas reformas do sistema tributário brasileiro nas últimas décadas. Seu objetivo central é a simplificação e racionalização da tributação sobre o consumo, substituindo cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois: o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada entre Estados e municípios, e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência Federal.

A unificação traz, entre outras medidas, mecanismos como a não cumulatividade plena, crédito financeiro amplo e regras de transição.

No setor imobiliário, a reforma inova ao prever o redutor social, um mecanismo que reduz a base de cálculo da CBS e do IBS em locações e alienações de imóveis residenciais. Tal instrumento visa atenuar o impacto tributário sobre moradias populares e estimular o acesso à habitação, especialmente nas faixas iniciais do programa MCMV - Minha Casa, Minha Vida.

Segundo análise do IBDT - Instituto Brasileiro de Direito Tributário, embora a reforma tenha o mérito da simplificação, ela exige cuidadosa adaptação das estruturas empresariais existentes, em especial das holdings patrimoniais familiares, que tradicionalmente utilizam a locação de imóveis como fonte de receita e instrumento de planejamento sucessório. O redutor social, se bem compreendido e aplicado, pode funcionar como elemento estratégico para essas estruturas, mas sua operacionalização ainda depende de regulamentação infraconstitucional clara e uniforme entre os entes federativos.

2. O redutor social e a locação residencial

O redutor social é um mecanismo previsto para incidir sobre as alíquotas do IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e da CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, com o objetivo de reduzir a carga tributária em operações de interesse social, como a locação de imóveis para fins residenciais. A medida pode, em tese, beneficiar tanto pessoas físicas quanto jurídicas que ofereçam imóveis residenciais para locação.

2.1 Redutor social nas operações imobiliárias residenciais como um instrumento de desoneração tributária

No âmbito das novas regras previstas pela reforma tributária, destaca-se o redutor social como um mecanismo de abatimento da base de cálculo na apuração dos tributos IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, aplicável às operações de venda de imóveis.

Esse redutor atua de forma semelhante ao redutor de ajuste, promovendo uma diminuição direta na base tributável das receitas oriundas de transações imobiliárias, com foco especial em imóveis voltados à moradia.

Imóveis de natureza residencial, sobretudo os destinados a programas habitacionais de interesse social - como as faixas iniciais do programa MCMV - Minha Casa, Minha Vida - poderão se beneficiar significativamente. Em certos casos, a aplicação do redutor poderá até resultar em uma carga tributária inferior à vigente atualmente.

Nos casos de venda de imóvel residencial novo, de lote para edificação de moradia ou na locação de imóvel com finalidade residencial, o redutor social será aplicado conforme os valores estipulados no art. 259 da legislação complementar.

Importante destacar que os valores correspondentes a esse redutor serão atualizados mensalmente a partir de 16/1/25, data de publicação da lei complementar, sendo utilizado o IPCA como índice de correção ou outro indicador que venha a substituí-lo futuramente.

3. Implicações para holdings patrimoniais

As holdings patrimoniais, tradicionalmente utilizadas para centralizar e gerir imóveis da família, frequentemente auferem receita de aluguéis. Com o novo redutor social, surge a possibilidade de aplicação de alíquota reduzida na tributação dessas receitas, desde que respeitadas as condições legais. Contudo, ainda pairam dúvidas quanto à aplicabilidade efetiva do redutor às pessoas jurídicas, bem como os critérios para sua concessão.

4. Impacto no planejamento sucessório

A utilização de holdings patrimoniais como instrumento de planejamento sucessório pode ser afetada em diferentes aspectos:

4.1. Reavaliação da natureza da receita de aluguel

Será necessário avaliar se a locação residencial realizada por holdings se enquadra nos critérios do redutor social, o que poderá impactar diretamente a economia tributária e a atratividade do modelo societário.

4.2. Revisão de estruturas jurídicas e contratuais

Para viabilizar a aplicação do redutor, pode ser necessário adaptar o objeto social da holding, os contratos de locação, e as práticas administrativas, garantindo o enquadramento como operação de cunho social.

4.3. Risco de descaracterização da holding

Uma atuação ostensiva na atividade locatícia pode levantar questionamentos quanto à finalidade principal da holding, o que exigirá um equilíbrio entre a função de proteção patrimonial e o exercício de atividades econômicas.

5. Estratégias de adequação

Diante desse novo panorama, destacam-se algumas estratégias possíveis para as holdings patrimoniais:

5.1. Análise de viabilidade jurídica e econômica do redutor social

A avaliação criteriosa sobre a possibilidade de aplicação do redutor é fundamental para definir a manutenção ou reestruturação da estratégia patrimonial.

5.2. Estruturação de veículos autônomos de locação

Criar empresas controladas ou veículos específicos para gerir imóveis residenciais pode facilitar a separação contábil e jurídica das atividades e permitir a aplicação do redutor social.

5.3. Transparência documental e contábil

A adoção de práticas contábeis transparentes, com documentos comprobatórios da finalidade residencial da locação, fortalece a tese de enquadramento no redutor social.

5.4. Consultoria fiscal e jurídica especializada

O acompanhamento contínuo da regulamentação e a obtenção de pareceres técnicos são essenciais para mitigar riscos e garantir conformidade.

6. Considerações finais

A inclusão do redutor social na reforma tributária representa uma inovação com grande potencial de impacto no modelo de negócios das holdings patrimoniais voltadas à locação residencial. O planejamento sucessório deve ser revisto com cautela, buscando adequação às novas normas e segurança jurídica para as famílias que dependem dessa estrutura para organizar e preservar seu patrimônio.

link: https://www.migalhas.com.br/depeso/431077/os-impactos-da-reforma-tributaria-na-locacao-de-imoveis