A reforma tributária no setor imobiliário: principais incertezas e desafios projetados

A reforma tributária no setor imobiliário: principais incertezas e desafios projetados

Com a iminente implementação da reforma tributária, diversas incertezas pairam sobre o futuro do segmento imobiliário, em razão das mudanças estruturais que serão introduzidas no sistema de tributação sobre o consumo.

A reforma tributária substitui o PIS, a COFINS, o IPI, o ICMS e o ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), instituindo um modelo de tributação que derruba barreiras que, até então, garantiam relativa neutralidade fiscal ao setor imobiliário.

A Lei Complementar nº 214/2025 trouxe um regime diferenciado ao segmento, com reduções significativas da alíquota-padrão do IVA (atualmente estimada pela Receita Federal em 27%): desconto de 50% nas operações de compra e venda de imóveis e de 70% nas atividades de locação. Na prática, as alíquotas efetivas seriam confirmadas essa alíquota-padrão de 27%, de 13,5% para vendas e 8,1% para locações.

Para mensurar os impactos da reforma, a Receita Federal disponibilizou, em julho de 2025, a Calculadora de Tributos, ferramenta oficial que permite simulações da incidência da CBS e do IBS, possibilitando uma análise preliminar da nova carga fiscal.

Ainda que os redutores representem um alívio em relação à alíquota cheia, estima-se que a nova sistemática possa implicar aumento significativo da carga tributária em comparação ao modelo atual.

No plano corporativo, a maioria das empresas do setor encontra-se atualmente no regime do Lucro Presumido, com apuração cumulativa de PIS e COFINS à alíquota global de 3,65% sobre as receitas, sem tributação adicional sobre o consumo (IPI, ICMS ou ISS). Nesse modelo, não há exigência de controle de créditos e débitos, o que confere simplicidade às obrigações acessórias. 

Com a transição para o regime não cumulativo do IBS e da CBS, além da necessidade de adaptação dos sistemas e processos para controle detalhado das operações, elevando os custos de compliance, ainda há potencial aumento da alíquota (hoje 3,65% para 8,1%).

As pessoas físicas também serão sobremaneira atingidas pelas novas regras.  Com a reforma, pessoas físicas que aufiram receita anual superior a R$ 240 mil com a locação de três ou mais imóveis passarão à condição de contribuintes regulares da CBS e do IBS. Essa inovação atinge um número considerável de locadores, que atualmente recolhem apenas o Imposto de Renda, sem incidência de tributos sobre o consumo.

A tributação das atividades de locação por esses novos contribuintes pessoas físicas, cuja alíquota hoje é limitada ao Imposto de Renda (entre 7,5% e 27,5%), poderá atingir 35,6% no total, quando somada à nova tributação do consumo.

Além dos aspectos econômicos e operacionais, há outras incertezas. Ainda não se sabe, por exemplo, como serão tratados os contratos de locação de longo prazo firmados antes da vigência da nova legislação. Tampouco é claro se o aumento da carga tributária poderá ser integralmente repassado aos locatários, especialmente diante de um cenário econômico sensível a reajustes.

Nesse novo contexto, será imprescindível reavaliar estruturas jurídicas consolidadas no setor, como as holdings patrimoniais familiares. A depender do perfil e da finalidade da estrutura, se fiscal ou sucessória, a manutenção desse modelo poderá deixar de ser vantajosa.

O setor imobiliário passa por uma efetiva mudança de paradigma com as novas regras a serem implementadas, aproximando o setor das exigências fiscais aplicáveis a outros segmentos do setor de consumo.

A complexidade e o potencial impacto na carga tributária, trazidos pela reforma, tornam indispensável a revisão de planejamentos tributários já existentes, inclusive aqueles realizados com fins sucessórios. Trata-se de um momento estratégico para o setor, que exige adaptação e monitoramento dos atuais modelos praticados.

Fonte: lexlegal