Artigo: Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias

O Regime Especial de Tributação (RET) foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 e consiste em um regime simplificado aplicável às incorporações imobiliárias, pelo qual há uma simplificação na apuração dos tributos federais, bem como o seu recolhimento.

 

O passo-a-passo do RET está disciplinado no art. 3º da IN RFB nº 1.435/2013, devendo ser cumprido na sequência estabelecida pela norma, logo, a pessoa jurídica deve:

 

- promover a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964;

 

- inscrever cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação”;

 

- aderir previamente ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

 

- ter sua matriz em condição regular quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN);

 

- ter regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS); e

 

- apresentar o formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único da IN RFB nº 1.435/2013, disponível no site da RFB.

 

Ademais, é válido destacar que o RET será aplicado no caso de:

 

- incorporação: até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização; e

 

- contratos de construção: até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.

Vale destacar ainda que, nos termos da IN RFB nº 1.435/2013, a opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada, ao dossiê digital de atendimento, do:

 

- Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporações Imobiliárias RET; e

 

- Termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

 

Contabilmente, a empresa que optar pelo RET dever adotar, para fins contábeis, as regras contidas na IN RFB nº 1.435/2013. Nesse sentido, deve o incorporador manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.

 

Já tributariamente, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.

 

Ainda, cumpre destacar que, para fins do RET, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação, sendo que, do total das receitas recebidas, podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

 

Por fim, ressalto que o RET pode representar uma redução da carga a tributária, no entanto, a adesão deve ser precedida de um planejamento tributário a fim de verificar se a adesão ao RET será ou não mais benéfica ao contribuinte no caso concreto, não existindo uma regra geral.

 

Guilherme Palermo dos Santos

Consultor da área de Tributos Federais, Legislação Societária e Contabilidade