Artigo: Laudêmio e o Imposto de Renda

O laudêmio é uma obrigação contratual decorrente de um contrato de aforamento (enfiteuse) sobre um imóvel, no qual aquela pessoa que possui o domínio útil (foreiro) do imóvel aforado deve efetuar o pagamento de uma porcentagem, até o limite máximo de 5%, sobre o valor venal do imóvel para aquele que possui o domínio direto do imóvel (senhorio), sempre que efetuar uma transação onerosa do imóvel.

 

Para exemplificar melhor, a enfiteuse é um arrendamento de longo prazo (ou perpétuo) de terras públicas a indivíduos mediante a obrigação de manter o imóvel ou a terra em bom estado, por meio de pagamento de um valor único ou anual pelo direito de uso do imóvel ou da terra. Com isso, é possível comparar, inicialmente e apenas de forma conceitual, o contrato de aforamento, como uma espécie de aluguel, cuja taxa de foro é a parcela mensal e o laudêmio como uma forma de multa ao locatário pela venda, caso a transferência onerosa fosse possível no contrato de locação.

 

Para detalhar o laudêmio, deve-se compreender o instituto do contrato de aforamento, estabelecido no artigo 678 do Código Civil de 1916, que é um direito real estabelecido contratualmente, no qual o proprietário do imóvel atribui o domínio útil do imóvel para outra pessoa, sob o pagamento de pensão anual (taxa de foro). No entanto, este instituto não foi recepcionado no Código Civil de 2002, que, inclusive, em seu artigo 2.038, estabelece a proibição da constituição de novos contratos sob o regime de aforamento, contudo, não modifica a natureza daqueles já existentes, sendo estes, regidos sob a luz do antigo Código Civil, até que sejam extintos.

 

Apesar de ser possível a enfiteuse entre particulares, é mais comum que ocorra com a União, em razão da transferência do domínio útil de suas terras que, conforme o Decreto-Lei n° 9.760/46, são os territórios até 33 metros da costa marítima, pertencentes à Marinha, terrenos dentro de faixas de fronteira, ou imóveis instalados em áreas de proteção ambiental, sendo possível a consulta sobre as áreas em tal regime por meio da Secretaria de Patrimônio da União, visto a propriedade perpétua exercida pelo governo federal. Por isso, quem compra um imóvel em determinadas regiões do Brasil precisa pagar essa taxa, e a cobrança, apesar de ser um resquício do período imperial, é efetuada até hoje.

 

O pagamento dos laudêmios ocorre de forma única, na ocasião da venda, de forma similar ao ITBI, no entanto, ainda que a relação se estabeleça com ente federativo, o laudêmio não possui natureza de tributo, visto ser uma obrigação contratual, dessa forma, também não anula a cobrança do imposto citado. Apesar de o obrigado ao pagamento ser o vendedor do imóvel, o que acontece na prática é o repasse do valor para o comprador.

 

Ademais, para o adquirente do bem, vale ressaltar que a despesa com o laudêmio pago integra o custo de aquisição deste bem, portanto, ao declarar o valor do imóvel, além dos acréscimos de benfeitorias, de corretagem, quando houver, dos valores do imposto de transmissão, das contribuições de melhoria, juros e acréscimos pagos e despesas com a escritura e registro do imóvel, deve ser somado o valor referente à porcentagem paga a título de laudêmio, conforme o artigo 17, inciso I, alínea “h”, da Instrução Normativa n° 84/2001:

 

“Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I - bens imóveis:

[...]

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

[...]”

 

No que tange aos laudêmios recebidos, o regulamento do Imposto de Renda de 2018 (Decreto n° 9.580/2018) é expresso ao estabelecer que se trata de rendimento tributável, em seu artigo 47, inciso XVIII, neste sentido, também confirma a pergunta n° 218, das “Perguntas e Respostas IRPF 2022” da Receita Federal do Brasil, dizendo, inclusive que, tanto o laudêmio quanto o foro anual será tributado na forma de carnê-leão, se recebidos por pessoa física, ou na fonte, caso recebido por pessoa jurídica.

 

“218 — O valor do laudêmio recebido por pessoa física é tributável?

Sim. É tributável o valor do laudêmio e do foro anual como carnê-leão, se recebidos de pessoa física, ou na fonte, se recebidos de pessoa jurídica, conforme o caso, e na Declaração de Ajuste Anual.”

 

Por fim, é imprescindível que o adquirente de imóveis, sujeitos ao pagamento do laudêmio, tenha ciência da possibilidade de sua inclusão ao custo do imóvel diminuindo assim o chamado ganho de capital, quando da alienação deste imóvel, ou ainda, saber que o recebimento deste é considerado rendimento tributável para fins de apuração e recolhimento do imposto de renda.

 

Douglas Henrique Pereira de Oliveira

 

Estagiário - Área de Impostos Federais, Legislação Societária e Contabilidade