Artigo: Isenção de Imposto de Renda no ganho de capital usado para quitação de imóvel

A incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital é uma tributação com a qual os contribuintes pessoas físicas devem se atentar, porque ao contrário da maioria dos rendimentos que devem ser declarados e tributados com a Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física, o ganho de capital deve ser apurado no momento do fato gerador, ou seja, no momento da alienação ou transferência que gere o referido ganho, e deverá ser recolhido ao Fisco, até o último dia útil do mês subsequente à alienação do bem.

 

Quando o assunto é incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital muito se fala das hipóteses de isenção das quais o contribuinte pode usufruir e uma dessas hipóteses é a isenção do imposto sobre o ganho de capital quando o contribuinte utiliza o produto da alienação de um imóvel residencial para adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

 

De forma breve, os requisitos para gozar desta isenção são os seguintes:

 

- o contribuinte deve ser pessoa física residente no Brasil;

 

- a alienação e a aquisição devem ser de imóvel residencial exclusivamente;

 

- o prazo de 180 dias começa a contar da celebração do contrato de aquisição e no caso de venda de mais de um imóvel valerá a data do contrato da primeira venda;

 

- o contribuinte não pode ter usufruído da isenção nos últimos 5 (cinco) anos.

 

Entretanto, um ponto que merece destaque nessa situação de isenção é o caso em que o alienante pretende usufruir desse benefício para pagar, com o produto da alienação, prestação de imóvel residencial adquirido anteriormente. O art. 2º, § 11, inciso I da Instrução Normativa nº 599/2005, dispõe que a referida isenção não se aplica “à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”. Ou seja, esse inciso criou uma hipótese de vedação ao gozo da isenção no caso de o contribuinte utilizar o produto da venda do imóvel para terminar de quitar dívida de imóvel já adquirido.

 

Todavia, foi observado que a Lei nº 11.196/2005, que legisla em seu art. 39, sobre a referida isenção não estabelece qualquer restrição temporal sobre o momento da aquisição do imóvel, ou seja, não determina quando ela deve ocorrer para que o contribuinte possa gozar da isenção e nem é possível chegar a alguma conclusão neste sentido a partir de uma interpretação do dispositivo.

 

Para fins de comparação, nos incisos II e III do art. 2º, § 11, da IN nº 599/2005 é disposto que a isenção não pode ser aplicada à venda ou aquisição de terreno ou então à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento. Essas duas restrições não estão explícitas na Lei, entretanto ao interpretarmos o caput do art. 39, que trata da isenção, é possível chegar a essas duas conclusões, pois o caput deixa claro que o imóvel alienado e o imóvel adquirido devem ser residenciais, neste sentido, terreno, vaga de garagem e boxe de estacionamento definitivamente não se conceituam como imóveis residências. Logo é possível concluir de forma lógica que a esses bens não é possível aplicar a isenção.

 

Sendo assim, a Instrução Normativa supracitada regulamentou de forma equivocada a Lei nº 11.196/2005, visto que determinou restrição que não estava regulada na Lei.

Ressalta-se que Instrução Normativa é ato administrativo que tem por finalidade disciplinar ou esclarecer questões já presentes em outros dispositivos legais, sua função é completar o que já está disposto em uma norma hierarquicamente superior. Desta forma, uma Instrução Normativa jamais poderá inovar o ordenamento jurídico ou ser contrária a alguma norma superior.

 

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial 1469478/SC considerou ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, inciso I da IN nº 599/2005 e a Receita Federal do Brasil pacificou o entendimento por meio da Nota Cosit nº 3/2019.

 

Dessa forma, constata-se que é isento de imposto de renda o ganho de capital produto da alienação de imóvel residencial que, dentro de 180 dias da celebração do contrato, seja utilizado para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

 

Amanda Costa Gomes

Consultora da área de Impostos Federais, Legislação Societária e Contabilidade