Artigo: Benfeitorias em bens de terceiros - Depreciação ou Amortização

Inicialmente cabe destacar que entende-se por benfeitoria a obra realizada em propriedade, que aumente o seu valor ou a obra realizada em bens com a finalidade de conservação, melhoramento ou embelezamento.

 

De acordo com art. 96, da Lei nº 10.406/2022 (Código Civil), as benfeitorias podem ser:

 

- necessárias, quando tem por finalidade conservar o bem ou evitar que se deteriore;

 

- úteis, quando aumentam ou facilitam o uso do bem; e

 

- voluptuárias, mero deleite ou recreio.

 

Do ponto de vista contábil, surgem inúmeras dúvidas quando benfeitorias são realizadas em bens de propriedade de terceiros, seja quanto a sua classificação ou quanto a sua avaliação. Quanto à classificação, é de costume discutir se elas devem ficar no Ativo Imobilizado ou se já são despesas do exercício em que são realizadas, neste caso, devendo ser reconhecidas no resultado.

 

Já com relação à avaliação, é comum aumentarem as dúvidas, quando, pelo menos, parte ou todo dos valores gastos com essas benfeitorias é reembolsável ou dedutível de aluguéis e arrendamentos. Quando os gastos com essas benfeitorias são ativados, precisam ser esclarecidas as questões relativas a prazo de amortização ou de depreciação e critérios para essa transformação em despesas.

 

Nesse sentido, são imobilizadas as benfeitorias que tenham por objeto bens corpóreos, ou seja, que possuem um corpo físico, destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens, conforme disposto no inciso IV, do artigo 179, da Lei nº 6.404/1976.

 

Assim, a benfeitoria é um ativo imobilizado, quando de seu estado original (início da locação, arrendamento ou comodato), a melhoria, ampliação ou reforma, exista a expectativa de vida útil superior a um ano, e da empresa ter benefícios econômicos em decorrência da sua utilização e o custo do ativo possa ser medido com segurança. Ou seja, ampliações, obras novas e outros melhoramentos que se agregam à propriedade de terceiros e aumentam o seu valor econômico. Vale ressaltar que, não se incluem nesse caso adições que permanecem com a empresa após o término do contrato de aluguel, arrendamento ou outro, as quais deixam de fazer parte integrante do bem alugado ou arrendado.

 

São admitidos, como custos ou despesas operacionais, os gastos com reparos e conservação de bens e instalações destinadas a mantê-los em condições eficientes de operação, sem que exista a expectativa de aumento de vida útil superior a um ano, como por exemplo a pintura do prédio. Classificamos como custos se a utilização destes gastos, forem em bens, equipamentos ou imóveis utilizados diretamente no processo de produção. Cabe observar que somente serão permitidas despesas com reparos e conservação de bens móveis e imóveis se intrinsecamente relacionados com a produção ou comercialização dos bens ou serviços.

 

Nos casos em que a benfeitoria realizada pela empresa em bens locados de terceiros configura um ativo imobilizado, conforme citado acima, tal valor poderá ser:

 

a) amortizado durante o prazo de vigência do contrato de locação ou arrendamento, se este tiver prazo determinado e estipular expressamente que as benfeitorias não serão indenizadas. (RIR/2018, art. 331, III, e Parecer Normativo CST nº 210/1973)

 

b) depreciado à taxa normal de acordo com o prazo de vida útil admitido para a espécie de benfeitoria, se o contrato de locação for de prazo indeterminado ou, mesmo tendo prazo certo, não vedar à empresa locatária o direito de pleitear indenização pelas benfeitorias realizadas (Parecer Normativo CST nº 104/1975).

 

Portanto, considerando que no contrato exista um prazo determinado, bem como tenha expresso que as benfeitorias não serão indenizadas pelo proprietário do imóvel a amortização será de acordo com prazo de vigência do contrato, não havendo previsão de antecipar essa amortização, uma vez que só existe a previsão de depreciação/amortização acelerada para bens móveis ou dos dispêndios relativos à aquisição de bens intangíveis, vinculados exclusivamente às atividades de pesquisa tecnológica e desenvolvimento de inovação tecnológica.

 

Considerando que no contrato esteja expresso o prazo de vigência e não esteja expresso em contrato sobre a indenização da benfeitoria, deverá ser feito mediante depreciação à taxa normal de acordo com o prazo de vida útil admitido para a espécie de benfeitoria, ou seja, edificações – 4% ao ano e para instalações - 10% ao ano, segundo as regras fiscais, nas regras contábeis a administração da empresa deverá determinar o tempo efetivo de uso da benfeitoria.

 

Por fim, as benfeitorias em bens de terceiros em que houver parcelas reembolsáveis ou dedutíveis de aluguéis ou arrendamentos, não devem ficar no Imobilizado, mas, sim, no Ativo Circulante ou no Ativo Não Circulante, no subgrupo do Realizável a Longo Prazo.

 

Mônica Soler

 

Consultora - Área de Tributos Federais, Legislação Societária e Contabilidade.