Reforma Tributária leva IBS e CBS aos aluguéis e coloca contratos comerciais sob revisão

Reforma Tributária leva IBS e CBS aos aluguéis e coloca contratos comerciais sob revisão

Empresas que ocupam galpões, escritórios, lojas e centros de distribuição precisam avaliar cláusulas tributárias, repasses de custos e contratos de longo prazo antes que transição avance

A Reforma Tributária do consumo começa a provocar uma discussão que vai além dos departamentos fiscais das empresas e chega diretamente aos contratos imobiliários. Com a previsão expressa de incidência do IBS e da CBS sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, empresas que alugam galpões, centros de distribuição, escritórios, lojas e outros espaços comerciais precisam começar a avaliar como a nova tributação será tratada nas relações entre proprietários e locatários.

A mudança está prevista na Lei Complementar 214/2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar 227/2026. Pela legislação, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passam a integrar o regime específico de IBS e CBS, com redução de 70% das alíquotas aplicáveis em relação às alíquotas gerais dos novos tributos.

Desde janeiro, empresas já convivem com a primeira etapa de implementação da Reforma Tributária do consumo. Em 2026, ano de teste do novo sistema, contribuintes passaram a ter obrigações acessórias relacionadas ao IBS e à CBS, embora aqueles que cumprem as exigências previstas estejam dispensados do recolhimento dos novos tributos neste período. A atenção agora se volta para 2027, quando a CBS avança na transição e as mudanças começam a produzir efeitos financeiros mais concretos para as operações empresariais.

Para Diego Kiçula, advogado, mestre em Direito pela Fundação Getulio Vargas e sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, o período de transição não deve ser interpretado pelas empresas como motivo para adiar a análise dos contratos.

"Quando o impacto financeiro estiver completamente incorporado à operação, a empresa já deveria saber exatamente como o contrato trata esse custo. O momento de discutir quem assume determinado efeito tributário não é depois que ele aparece na cobrança, mas antes. Por isso, 2026 é um ano importante para revisar documentos, entender exposições e, quando necessário, iniciar uma negociação entre as partes", afirma.

Até então, a locação de imóveis possuía uma dinâmica diferente dentro da tributação sobre o consumo. Com a Reforma, surge um novo elemento que pode interferir no equilíbrio econômico da relação contratual. Isso não significa, porém, que exista uma resposta única sobre quem necessariamente suportará financeiramente o impacto.

Segundo Kiçula, uma das primeiras providências deve ser verificar como o contrato distribui responsabilidades tributárias entre locador e locatário. Cláusulas sobre impostos, encargos incidentes sobre a operação, alteração legislativa, recomposição do equilíbrio econômico, revisão de valores e repasse de despesas podem ganhar importância nesse cenário.

"Uma coisa é definir quem é o contribuinte perante o Fisco. Outra discussão é saber como as partes distribuíram economicamente aquele impacto dentro do contrato. Em contratos empresariais, especialmente os de longo prazo, essa análise precisa partir do texto que foi negociado e das características daquela operação. Não dá para simplesmente presumir que todo novo tributo será automaticamente suportado pelo proprietário ou repassado integralmente ao locatário", explica.

A questão tende a ser especialmente relevante para contratos de longa duração, comuns em operações logísticas, industriais e no varejo. Galpões e centros de distribuição, por exemplo, podem envolver contratos de vários anos, investimentos relevantes na adaptação do imóvel e estruturas específicas de reajuste e compartilhamento de despesas.

Também será necessário considerar a situação tributária de cada parte. O novo modelo de IBS e CBS é baseado em não cumulatividade e prevê mecanismos de apropriação de créditos para contribuintes enquadrados no regime regular. Por isso, o impacto econômico de uma determinada cobrança não necessariamente será idêntico para todas as empresas.

"Não basta olhar para o valor nominal do tributo. Jurídico, fiscal e financeiro precisam entender se existe possibilidade de crédito, qual é o regime tributário das partes e qual será o efeito líquido daquela operação. Uma renegociação feita olhando apenas para o percentual do imposto pode produzir uma conclusão equivocada", diz Kiçula.

Outro ponto de atenção está nos contratos anteriores à própria regulamentação da Reforma. A legislação estabeleceu regras específicas de transição para determinadas locações formalizadas anteriormente, o que torna a data, a forma de celebração e o registro do contrato elementos que também precisam ser analisados caso a caso.

Com a implementação do novo sistema já em andamento e a adaptação dos documentos fiscais ocorrendo ao longo de 2026, a discussão deixou de ser apenas uma projeção sobre os efeitos futuros da Reforma. Para empresas com grande volume de imóveis alugados ou contratos de alto valor, os próximos meses podem ser decisivos para mapear exposições antes do avanço da transição em 2027.

Na avaliação de Kiçula, a principal mudança para o mercado imobiliário corporativo pode ser justamente a necessidade de aproximar áreas que historicamente analisavam os contratos por perspectivas diferentes.

"Em uma locação relevante, não é mais suficiente o jurídico revisar a minuta isoladamente, o financeiro projetar o aluguel e a área imobiliária negociar a ocupação. A Reforma Tributária cria uma variável que atravessa essas três frentes. A empresa precisa saber quanto aquela operação custa, quem assume cada obrigação e se o contrato continua economicamente coerente ao longo da transição", conclui.

Fonte: valor.globo.com