Nova exigência: Receita adia prazo obrigatório para donos de imóveis alugados trocarem CPF por CNPJ

Nova exigência: Receita adia prazo obrigatório para donos de imóveis alugados trocarem CPF por CNPJ

Nova regra da Reforma Tributária prevê CNPJ para pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais, mas Receita ampliou prazo de adaptação

Carolina Sott Florianópolis

Receita Federal adia prazo para troca de CPF por CNPJ na emissão de documentos fiscaisFoto: Reprodução/ND Mais

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e da CBS prorrogaram a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) para pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais no âmbito da Reforma Tributária sobre o consumo.

A mudança envolve contribuintes que passarão a utilizar documentos fiscais eletrônicos com informações dos novos tributos. Até a entrada em vigor da nova exigência, proprietários de imóveis alugados poderão continuar utilizando o CPF como identificação fiscal.

O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são tributos criados pela Reforma Tributária para substituir gradualmente impostos como PIS e Cofins. O novo modelo prevê uma adaptação dos sistemas de emissão fiscal, que serão digitais e simplificados.

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Segundo especialistas, a medida tem caráter operacional e não representa uma mudança na tributação nem obriga o proprietário a abrir uma empresa.

CNPJ para donos de imóveis alugados será obrigatório com a chegada do IBS e da CBSFoto: Pixabay/Reprodução

“O CNPJ será exigido apenas para identificação e emissão fiscal, não significando abertura de empresa”, afirma Caio Cesar Braga Ruotolo, tributarista do Silveira Advogados, à Revista Exame.

Donos de imóveis terão até 2027 para trocar CPF por CNPJ

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e da CBS definiram que a obrigatoriedade do CNPJ para pessoas físicas que se enquadrarem nas regras começa em 1º de janeiro de 2027.

Até essa data, donos de imóveis alugados que precisarem emitir documentos fiscais poderão continuar utilizando o CPF. A partir de 2027, o CNPJ será necessário para emissão das notas fiscais com os campos dos novos tributos devidamente preenchidos.

O adiamento foi definido como um período de adaptação aos novos sistemas eletrônicos. Durante 2026, será possível emitir documentos de teste com destaque simbólico das alíquotas-teste de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS.

CNPJ para aluguel de imóveis será exigido de pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais do IBS e da CBS, prevê nova regra da Receita FederalFoto: Agência Brasil/Reprodução/ND Mais

A Receita Federal também prepara um sistema de inscrição totalmente digital e automatizado, inspirado no modelo do MEI (Microempreendedor Individual). A previsão é que a ferramenta esteja disponível em novembro de 2026, com um ambiente de testes para os usuários.

Quem precisa trocar CPF por CNPJ?

A exigência não vale para todos os proprietários de imóveis. O grupo afetado inclui pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes dos novos tributos e precisarem emitir documentos fiscais.

Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do Fabio Kadi Advogados, explicou à Exame que o cadastro funciona apenas como uma identificação fiscal.

“É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente”, afirma.

A nova regra também pode alcançar outros grupos, como profissionais autônomos, liberais e pessoas físicas que realizam venda de imóveis em determinada escala.

CNPJ não transforma dono de imóvel em empresa

Uma das principais dúvidas dos proprietários é se a exigência do CNPJ significa a criação de uma empresa. Segundo especialistas, não.

O cadastro terá apenas a função de identificar o contribuinte e permitir a emissão dos documentos fiscais eletrônicos.

“Ele continua sendo pessoa física. O número cadastral apenas formaliza o enquadramento e permite a emissão do documento fiscal eletrônico”, explica Marco Aurélio Bottino Junior, do BBC Advogados.

A inscrição no CNPJ também não altera automaticamente os impostos pagos pelo proprietário. Quem recebe aluguel continuará sujeito ao IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física), com alíquota que pode chegar a 27,5%.

O IBS e a CBS são tributos sobre o consumo e, no caso da locação, podem ser repassados ao inquilino conforme o contrato firmado entre as partes.

Holding patrimonial pode mudar tributação

A mudança de carga tributária ocorre em outro cenário: quando o proprietário decide criar uma holding patrimonial para administrar os imóveis.

Nesse caso, o patrimônio passa a ser administrado por uma empresa, com regras próprias de tributação, incluindo IRPJ e CSLL. Dependendo da estrutura adotada, especialistas apontam que a alíquota efetiva pode ficar entre 9,5% e 12,7%, em comparação com cerca de 30% em determinados cenários envolvendo pessoa física.

Os advogados destacam, porém, que a criação de uma holding não é uma exigência da Reforma Tributária. Para pequenos proprietários, permanecer como pessoa física pode ser mais vantajoso. Já grandes proprietários podem avaliar uma estrutura empresarial.

“A abertura de CNPJ cadastral não gera economia de impostos, mas garante conformidade operacional com a Reforma Tributária”, resume Caio Cesar Braga Ruotolo.

Cobrança do IBS e da CBS será gradual

Apesar da exigência do CNPJ começar em 2027, a cobrança dos novos tributos ocorrerá de forma escalonada.

A CBS começa a ser recolhida em 2027, enquanto o IBS terá início apenas em 2029, conforme o cronograma de transição da Reforma Tributária.

O limite de referência de R$ 240 mil previsto em algumas regras também não será permanente. O valor será atualizado anualmente pelo IPCA, conforme estabelecido pela Lei Complementar 214/2025.

Aluguel por Airbnb terá regras específicas

As locações feitas por plataformas como Airbnb podem ter tratamento diferente. Nos casos de aluguel residencial de curta temporada, de até 90 dias, a atividade pode ser equiparada à hotelaria.

Nessas situações, a redução da alíquota será de 40%, enquanto as locações residenciais tradicionais terão redução de 70%. O redutor social, mecanismo criado para diminuir a carga tributária em alguns contratos residenciais, não se aplica às locações de curta duração.

Também há entendimento de que, se a atividade for realizada de forma habitual, a incidência dos tributos pode ocorrer independentemente do número de imóveis ou do faturamento.

Contratos de aluguel podem precisar de revisão

Especialistas recomendam que proprietários revisem contratos de locação em andamento.

Como o IBS e a CBS incidem sobre a operação e o custo pode ser repassado ao inquilino, é importante incluir cláusulas que definam como será feito esse pagamento para evitar conflitos futuros.

Criar holding exige outros procedimentos

A inscrição no CNPJ exigida pela Reforma Tributária é diferente da criação de uma holding patrimonial.

Enquanto o cadastro fiscal é uma formalidade, a holding exige registro de contrato social em Junta Comercial ou Cartório, transferência dos imóveis para a empresa, possíveis custos com ITBI e honorários advocatícios, além da escolha de um regime tributário.

Por isso, especialistas recomendam avaliar cada situação individualmente antes de optar por mudanças na estrutura dos imóveis.

Fonte: ndmais.com.br